Erfdienstbaarheid: wat is het?

18 november 2021 (geüpdate)
18 november 2021 (geüpdate)

Erfdienstbaarheid is het recht om gebruik te mogen maken van een stuk grond dat niet van jou is. Het is niet altijd letterlijk een stuk grond. Het kan ook iets zijn dat boven of onder een stuk grond zit, bijvoorbeeld een goot, of een uitzicht. Soms kosten erfdienstbaarheden geld. Erfdienstbaarheden staan altijd vermeld in de leveringsakte. Als er een bijzondere erfdienstbaarheid bij een woning hoort, dan staat dit vaak in de verkooptekst van de woning.

Bij erfdienstbaarheid is er sprake van een heersend erf en van een diendend erf. Het heersend erf heeft daarbij het recht om van het dienend erf gebruik te mogen maken.

Inhoud

Welke erfdienstbaarheden zijn er?

De vier bekendste vormen van erfdienstbaarheid, zijn:

  1. Recht van overpad
  2. Recht op uitzicht
  3. Recht van weg
  4. Recht van goot

Maar er zijn nog veel meer erfdienstbaarheden. Denk bijvoorbeeld aan het recht op een boom dicht bij de erfgrens of het recht van waterleiding. De vier bekendste bespreken we in dit artikel.

1 Recht van overpad

Recht van overpad is het recht om de grond van een ander te mogen gebruiken om jouw eigen grond te bereiken. Bijvoorbeeld als jouw huis achter het huis van je buurman ligt. De grond van een ander is dan belast met de erfdienstbaarheid van recht van overpad.

2 Recht op uitzicht

Recht op uitzicht en licht is ook een erfdienstbaarheid. Als de buren bijvoorbeeld besluiten een hoge muur te bouwen, waardoor het daglicht niet meer door jouw raam kan komen, dan hoef jij hier niet mee akkoord te gaan. Je kunt je dan beroepen op de erfdienstbaarheid recht op uitzicht.

3 Recht van weg

Recht van weg lijkt heel erg op het recht van overpad. Je mag dan gebruikmaken van de weg van iemand anders om bij jouw eigen woning te komen.

4 Recht van goot

Recht van goot wil zeggen dat jij regenwater mag lozen op het perceel van de buren. In principe mag een eigenaar van een erf het regenwater alleen op hun eigen terrein lozen. Je mag een goot dus niet uit laten komen op het erf van de buren. Dat mag alleen als er recht van goot is op dat erf. Dat zie je bijvoorbeeld bij rijtjeshuizen. Er loopt dan één goot langs alle daken. Het water wordt dan geloosd bij de hoekwoningen.

Wanneer moet je letten op erfdienstbaarheid?

Als er sprake is van erfdienstbaarheid dan staat dit altijd vermeld in het voorlopig koopcontract én in de leveringsakte. Meestal is erfdienstbaarheid geen probleem, omdat het vaak om het gezamenlijk gebruik van een oprit gaat. Maar kun je je niet vinden in de erfdienstbaarheden? Dan kun je hier onderzoek naar laten doen. Soms kan de erfdienstbaarheid gewijzigd of opgeheven worden.

Hoe ontstaat een erfdienstbaarheid?

Een erfdienstbaarheid kan op twee manieren ontstaan: door vestiging en door verjaring. Een erfdienstbaarheid door vestiging ontstaat doordat buren met elkaar afspraken hebben gemaakt. Dit noem je ‘vestiging’. De gemaakte afspraken en voorwaarden voor de erfdienstbaarheid zijn vastgelegd door een notaris en ingeschreven in het kadaster. Erfdienstbaarheid geldt niet alleen tussen de twee partijen die het oorspronkelijk hebben afgesproken, maar ook voor hun rechtsopvolgers. Dat zijn dus de nieuwe eigenaren van het huis als het huis verkocht wordt.

Een erfdienstbaarheid door verjaring ontstaat doordat iets al heel lang zo gebeurt. Als je bijvoorbeeld al jarenlang over de grond van iemand loopt om van jouw huis naar de openbare weg te komen, dan kan erfdienstbaarheid ontstaan zonder dat daar afspraken over zijn gemaakt. Het gaat dan meestal wel over langere tijd, vanaf wel 10 tot 20 jaar. 

Hoe eindigt een erfdienstbaarheid?

Als jouw stuk grond belast is met erfdienstbaarheid, dan kom je daar heel moeilijk van af. Maar het is niet onmogelijk. Je kunt de rechter vragen om de erfdienstbaarheid te wijzigen of te beëindigen. Je kunt vragen of de eigenaar van het heersend erf vrijwillig afstand wil doen van de erfdienstbaarheid. Maar dat gebeurt alleen als er écht geen redelijk belang meer is bij een erfdienstbaarheid.

Erfdienstbaarheid kan op de volgende mogelijkheden eindigen:

  1. Opheffing of wijziging door de rechter. Je kunt bij de rechter een verzoek doen om de erfdienstbaarheid te wijzigen of op te heffen. 
  2. Door afstand. Je kunt vragen of de eigenaar van het heersend erf vrijwillig afstand wil doen van de erfdienstbaarheid.
  3. Door vermenging. De eigenaar van het heersend erf wordt ook eigenaar van het dienend erf. Dit wordt vermenging genoemd.
  4. Door verjaring. De erfdienstbaarheid moet dan minimaal 20 jaar niet meer gebruikt zijn.
  5. Door de werking van bijzondere wetten. Hierbij kun je denken daan de Onteigeningswet en de Wet inrichting landelijk gebied.