Verborgen gebrek en onderzoeksplicht

Verborgen gebreken kun je voorkomen door te voldoen aan je onderzoeksplicht. Als koper ben je namelijk verplicht om zelf onderzoek te doen naar de bouwkundige staat van de woning. Door goed onderzoek te doen, voorkom je een miskoop.

Onderzoeksplicht: waar moet je op letten?

Je onderzoeksplicht kun je in een aantal onderdelen opdelen. Op die manier vergeet je niets en is de kans klein dat je iets over het hoofd ziet.

1. Beschrijving Funda of makelaarssite goed doorlezen. Hier staat veel juridische informatie over de woning, bijvoorbeeld of er sprake is van erfpacht. Dan is de grond rondom de woning niet van jou, maar betaal je daar erfpacht voor. Maar denk ook aan erfdienstbaarheden zoals recht van overpad, of een kettingbeding. Bij oude woningen zit vaak een asbestclausule. Bekijk ook de foto’s goed. Misschien staat er op één van de foto’s dat er een scheur in een muur zit, of andere bijzondere dingen.

2. Bezichtig de woning altijd. Dit is een essentieel onderdeel van de onderzoeksplicht. Je kunt hiervoor een vragenlijst meenemen, zodat je tijdens de bezichtiging alle onderdelen bekijkt en beoordeelt. Stel ook vragen over de bouwkundige staat van de woning. Jij hebt een onderzoeksplicht, maar de verkoper heeft een informatieplicht.

3. Zoek online informatie over de woning. Je kunt in het Kadaster veel informatie vinden over de woning.

4. Voer een bouwkundige keuring uit. Dit is een controle van de bouwkundige staat van je huis. Soms is een bouwkundige keuring verplicht. In andere gevallen voldoe je met een bouwkundige meeloopkeuring ook aan de onderzoeksplicht. Je krijgt dan geen rapport, maar moet zelf aantekeningen maken.

Verborgen gebreken: zichtbare en kenbare gebreken

Verborgen gebreken kun je in twee categorieën indelen. Je hebt zichtbare en kenbare gebreken. Een zichtbaar gebrek kan je als koper zelf zien, voordat je het huis koopt. Je kunt hierbij denken aan een lekkage op zolder. Heb je het niet gezien bij de bezichtiging? Dan heb je niet aan je onderzoeksplicht voldaan. 

Een kenbaar gebrek is een gebrek waarvan de koper weet dat het er is, omdat de verkoper het heeft verteld, of omdat het in het koopcontract staat. In sommige gevallen is het ingewikkelder. Want als je had kunnen weten dat het huis dat je koopt een gebrek heeft, dan is dat ook een kenbaar gebrek. Dat is bijvoorbeeld het geval als je een boerderij van 150 jaar oud koopt. Als de boerderij voor het laatst in 1950 is opgeknapt, dan moet je er al rekening mee houden dat de boerderij gebreken heeft. Dat valt dan ook onder een kenbaar gebrek. 

Onderzoeksplicht: kan ik hulp krijgen?

Je kunt zeker hulp inschakelen om aan je onderzoeksplicht te voldoen. Bijvoorbeeld door het laten uitvoeren van een bouwtechnische keuring. Een expert bekijkt de woning van binnen en van buiten en stelt een rapport op. Je weet dan precies wat je koopt en wat de bouwtechnische staat is van de woning. Daarnaast bieden experts ook steeds vaker een bouwkundige meeloopkeuring aan. Je moet dan zelf tijdens de keuring aantekeningen maken en je krijgt geen officieel rapport.

Verborgen gebrek gevonden: wat nu?

Heb je een verborgen gebrek gevonden nadat je het huis hebt gekocht? Dan is het belangrijk om te onderzoeken of je aan je onderzoeksplicht hebt voldaan. Heb je een bouwtechnische keuring of een meeloopkeuring gedaan? Dan zit dat wel goed. Je kunt de kosten voor herstel vaak op de koper verhalen.

Heb je geen bouwkundige (meeloop)keuring laten uitvoeren? Dan is het een stuk lastiger om te bewijzen dat het gebrek écht verborgen was. Misschien heeft de verkoper het wel gezegd tijdens de bezichtiging. Het is daarom altijd belangrijk om alles schriftelijk vast te leggen.

Voorbeeld 1:
Kom je er na de koop achter dat de stopcontacten in één slaapkamer niet werken? Dan kun je de verkoper aansprakelijk stellen. Jij kon dit niet weten en de verkoper had je dit moeten vertellen, want hij wist het vast wel.

Voorbeeld 2:
Er zit een scheur in de muur van de keuken. Zat dit er bij de bezichtiging ook al? Dan had je het kunnen zien. De verkoper kun je niet aansprakelijk stellen voor de herstelkosten. 

Onderzoeksplicht en gunfactor

Het wel of niet laten uitvoeren van een bouwtechnische keuring is van invloed op je gunfactor. Je gunfactor zegt iets over jou en in hoeverre de verkoper jou het huis gunt. Je gunfactor kun je op verschillende manieren beïnvloeden. Bijvoorbeeld door een bouwkundige meeloopkeuring te doen in plaats van een bouwtechnische keuring. Dat is positief voor je gunfactor en je voldoet toch aan je onderzoeksplicht. Het is niet verstandig om helemaal geen keuring te laten doen.